Dominium — CHANGELOG ТЗ¶

История изменений технического задания.

v2.2 (2026-04-29)¶

Структурные изменения¶

Введён AI-Native архитектурный слой как отдельный слой архитектуры (см. ADR-009 в decisions/). AI/ML более не одиночная строка в Фазе 2 — он разделён на AI-Native MVP (включается с первого дня) и AI-Enhanced (расширение Этажа 3 ADR-008 при достижении порога данных).
В разделе 6 (Принятые ключевые решения) добавлено 9-е решение: «AI-Native архитектурный слой» в установленном формате (человеческое описание + таблица ADR).
Решение по конкретному LLM-провайдеру намеренно отложено (ADR-010): индустрия меняется быстрее цикла планирования.

Добавлено¶

AI-Native компоненты в составе MVP:

Document AI для извлечения полей из PDF и сканов существующих договоров аренды — снимает главный барьер миграции с Excel/1С.
AI-копилот в Telegram-боте управляющего — распознавание свободного текста и голосовых сообщений в Manager Reports / Showings / Incidents / Tenant Intentions с подтверждением.
LLM-обёртка над конструктором сценариев — формулировка сценариев естественным языком, маппинг в параметры sandbox.

AI-Enhanced возможности (расширение Этажа 3 ADR-008):

Predictive Tenant Health Score (прогноз съезда за 3/6/9 месяцев).
Vacancy & Rate Forecasting.
Anomaly Detection (счётчики и платежи).
Smart Alerts ranking (контекстная приоритизация).
Bank Dashboard auto-comments (черновики комментариев банковского аналитика).

Принципы AI-слоя (зафиксированы в ADR-009):

AI как слой, не как фича сбоку.
Провайдер-агностичность (внутренний инференс-слой).
Human-in-the-loop по умолчанию.
Объяснимость каждого AI-вывода через ссылки на исходные данные.
Деградация без AI — fallback на классические механизмы.
Защита персональных данных (маскирование при отправке в облачные API).

Архитектурные требования к MVP:

Слой инференса как отдельный сервис.
Готовность к feature store и vector database (конкретные реализации — на Этапе 1 или Этапе 2).
Event Sourcing как ML-substrate (нативное преимущество ADR-003).
Eval-инфраструктура для регрессионных тестов AI-компонентов.

Изменено¶

Раздел 1 (Миссия и видение): миссия расширена упоминанием AI-Native слоя; видение получило пункт про AI-помощников рядом с каждой ролью; таблица «Ключевое отличие» получила строку про AI как архитектурный слой; критерии MVP получили два новых пункта (точность Document AI и распознавание AI-копилотом).
Раздел 8 (модули): строка «AI/ML» переписана как «AI/ML слой» с разделением на MVP и Фазу 2; добавлены три отдельные строки для AI-Native компонентов.
Раздел 14 (сценарное моделирование): новая Часть C про LLM-обёртку.
Раздел 15 (ролевые интерфейсы): подраздел Telegram-бота расширен блоком про AI-копилота с примерами распознавания.
Раздел 16 (интеграции): добавлена строка про LLM-провайдера (выбор открыт).
Раздел 18 (дорожная карта): MVP-месяцы 2–4, 5–7, 8–10 расширены упоминанием AI-Native компонентов; примечание про команду — возможна потребность в ML Engineer с месяца 5–6.
Раздел 19 (не-цели MVP): пункт про AI/ML переписан с разделением AI-Enhanced (не в MVP) и AI-Native MVP (в MVP).

Обновлены связанные документы¶

docs/product-vision.md: миссия и видение расширены; новый магический момент (LLM-сценарии для собственника) и расширение существующего (AI-копилот для управляющего); таблица сравнения с конкурентами.
docs/product-roadmap.md: этапы ТЗ дополнены v2.2; в MVP месяцы 2–4, 5–7, 8–10 добавлены AI-Native пункты; раздел не-целей синхронизирован с PRD.
wiki/index.md (обновлён в Сессии F.1): добавлены ADR-009, ADR-010, концепции «AI-Native архитектурный слой» и «LLM-провайдер (открытое решение)».

Принятые архитектурные решения¶

ADR-009 — AI/ML как архитектурный слой (принят 2026-04-29). См. decisions/ADR-009-ai-architecture-layer.md.
ADR-010 — выбор LLM-провайдера (открыт; решение откладывается). См. decisions/ADR-010-llm-provider.md.

Сохранено без изменений¶

Двухуровневая платформа (Operational ERP + Market Intelligence).
Этажи аналитики 1–4 (ADR-008). AI-Enhanced — это уточнение Этажа 3, не отдельный этаж.
Принципы k-anonymity и opt-out consent для Market Intelligence.
Двойная иерархия Юнит ↔ ЕГРН.
Единая модель контрагента.
NET-pricing.
Архитектура Event Sourcing с цифровыми подписями.
Telegram-бот для управляющих как канал ежедневной отчётности (расширен AI-копилотом, но базовая 5-блочная схема сохранена как fallback).
Все ранее сформулированные «магические моменты» (управляющий, акционер, банк-партнёр, банк-кредитор, покупатель помещения, собственник) — сохранены, два из них дополнены AI-усилением.

Влияние на бюджет¶

Включение AI-Native компонентов в MVP расширяет состав работ. Точная переоценка бюджета MVP — после Этапа 1. Возможна потребность в роли ML Engineer с месяца 5–6.

v2.1 (2026-04-28)¶

Структурные изменения¶

Введена концепция многоуровневой платформы: операционный слой + аналитический слой + перспектива предиктивных уровней.
Добавлен новый раздел 5: Market Intelligence Layer (рыночная аналитика) — детальное описание целей, объёма, принципов обезличивания, согласия, источников, матрицы доступа, доказуемости и бизнес-модели.
Существующие разделы 5–18 сдвинуты на 7–20 (с учётом нового раздела 6).
Добавлен новый раздел 6: Принятые ключевые решения — 8 ключевых архитектурных и продуктовых решений с человеческими описаниями и ссылками на ADR.

Добавлено¶

Роли:

Роль «Банк-партнёр» (контракт analytics_partnership): доступ к макро-аналитике для скоринга.
Роль «Банк-кредитор» (контракт mortgage_monitoring): мониторинг залогового актива с обезличенным контекстом по зданию и локации.
Роль «Оценщик»: временный доступ к данным оцениваемого объекта и обезличенным бенчмаркам для сравнительного подхода.
Роль «Инвестор» (фаза 2): обозначена в матрице, развёрнутое описание отложено до фазы.
Существующая роль «Банк / Инвестор» расщеплена на две (Банк-партнёр и Банк-кредитор) — это разные контракты с разными правами доступа.

Принципы:

Принцип k-anonymity для аналитического слоя: минимум 5 наблюдений от 3 разных собственников + дополнительное правило о доминировании (доля одного собственника ≤ 50%).
Принцип двухуровневого согласия собственников (базовый + расширенный).
Принцип информационной симметрии для собственника: собственник всегда видит как минимум столько же о рынке, сколько видят о его контексте банки и оценщики.
Принцип сетевого эффекта между уровнями платформы как основа стратегического преимущества.

Архитектура:

Расширение модели контракта: новые типы analytics_partnership, mortgage_monitoring.
Микро-бенчмарк (по зданию) и макро-бенчмарк (по локации) как отдельные сущности с разными правилами видимости.
Подпись агрегатов: дата, хеш состояния, список источников, версия алгоритма обезличивания.
Журнал запросов к аналитическому слою с цифровыми подписями.
Блокчейн-слой (фаза 2): публикация хешей критических агрегатов в публичный блокчейн для независимой верификации; на блокчейн идёт только хеш, данные остаются локально.

Бизнес-модель:

Многоканальная монетизация аналитического слоя: подписка/per-query для банков-партнёров; оплата в составе кредитного тарифа для банков-кредиторов; встроенная оплата в гонорар оценщиков.
Принципы ценообразования: прозрачность для собственников, соответствие реальной ценности, защита от концентрации (отсутствие эксклюзивных партнёрств).
Долевая монетизация для собственников — направление развития на фазу 3.

Раздел 1 (Миссия и видение):

Расширена миссия: добавлен абзац о многоуровневой платформе и сетевом эффекте, упомянуты все четыре уровня (операционный, рыночная аналитика, предиктивный, прескриптивный).
Расширено видение: 11 пунктов вместо 8 (добавлены пункты про бенчмарки для собственников, аналитику для банков-партнёров, гарантии приватности).
Расширены критерии успеха MVP: 10 пунктов вместо 8 (добавлены про базовую конфигурацию аналитического слоя и подключение банков-партнёров).
Расширена таблица «Ключевое отличие»: 12 строк вместо 10 (добавлены про рыночные бенчмарки и сетевой эффект).

Раздел 2 (Анализ существующих систем):

Исправлены неточности в таблице «Российские системы»: переименована «Ситидог (1С-модуль)» в корректное название «1С:Аренда и управление недвижимостью (модуль для 1С:ERP)»; удалена несуществующая запись «YardMap / Building Online»; добавлены реальные системы CAFM ODIN и СберБизнес — Единое окно для управления арендным бизнесом.

Раздел 11 (KPI):

Добавлены метрики аналитического слоя: покрытие, качество бенчмарков, использование банками-партнёрами, соблюдение правил обезличивания.

Раздел 13 (Ролевые интерфейсы):

Добавлены интерфейсы трёх новых ролей: банк-партнёр (макро-карта рынка + сравнение бизнес-планов), банк-кредитор (контекстный мониторинг с обезличенным фоном), оценщик (контекст объекта + выписки для отчётов).

Раздел 16 (Дорожная карта):

Добавлено фазирование аналитического слоя: Этаж 1 в MVP, Этаж 2 в фазе 2 (с блокчейном), Этаж 3 в фазе 3, Этаж 4 в дальней перспективе.

Раздел 17 (Не-цели MVP):

Добавлены явные исключения для аналитического слоя: Этажи 2, 3, 4 не в MVP; блокчейн-верификация в фазе 2; долевая монетизация — направление развития; b2b-перепродажа в фазе 3.

Vision (product-vision.md):

Полное переписывание под двухуровневую платформу.
Добавлены три новых магических момента: банк-партнёр (скоринг бизнес-плана арендатора), покупатель помещения (сделка с уверенностью), банк-кредитор (решение по ипотеке за день вместо месяца).
Существующие магические моменты (собственник, управляющий, акционер) расширены упоминанием бенчмарков.

Roadmap (product-roadmap.md):

Полное переписывание с фазированием аналитического слоя по этажам.
Этап 0 v2.1 отмечен как готовый.
Кадастровая стоимость из Росреестра перенесена из Фазы 2 в MVP.
Добавлены задачи аналитического слоя в MVP месяцы 8-10.
Добавлена Фаза 3 (предиктивная аналитика, b2b-API, долевая монетизация).
Добавлена «Дальняя перспектива» (Этаж 4).
Блок «Что не входит в MVP» переработан с разделением на операционный и аналитический слои.

Изменено¶

Заголовок раздела 18: «Что нужно от заказчика» → «Что нужно от собственника проекта» (стилистическое решение для соответствия паттерну «роль, не имя» — симметрично с «банковским консультантом»).
Метаданные документа: версия 2.0 → 2.1, дата обновлена.

Сохранено без изменений¶

Концепция операционного слоя.
Двойная иерархия Юнит ↔ ЕГРН.
Единая модель контрагента.
NET-pricing.
Архитектура event sourcing с цифровыми подписями.
Telegram-бот для управляющих.
Магические моменты для собственника, управляющего, акционера (расширены упоминанием бенчмарков, но смысл сохранён).

v2.0 (2026-04-27)¶

Структурные изменения¶

Название проекта зафиксировано: Dominium (от лат. dominium — право собственности)
ТЗ теперь самостоятельный документ, не привязанный к каким-либо другим продуктам
ТЗ переведён в формат Markdown (для удобства работы в GitHub)
DOCX-версия — производная от Markdown

Добавлено¶

Новые модули в раздел 6¶

Telegram-бот для управляющих — ежедневные отчёты в 5 блоках, антисаботаж (1 клик «Ничего не произошло»), SMS fallback (Фаза 2)
Manager Reports — ежедневные отчёты управляющих как первоклассная сущность
Showings (воронка показов) — расширение Leasing Pipeline: источники (Авито, ЦИАН, сайт, звонок, сарафан), конверсия по этапам и источникам
Incidents — учёт инцидентов на объектах (severity, статусы, история)
Tenant Intentions — намерения арендаторов (съезд / расширение / сокращение)
Alerts engine — расширенная система алертов с триггерами и каналами
Дополнительные потоки доходов — медиафасад, навигация, антенные места как отдельные revenue streams
CSV-импорт банковских выписок — для бухгалтера
PDF-отчёты для акционера — автогенерация ежемесячно

Новые роли в раздел 3¶

Акционер — read-only, минималистичный интерфейс, PDF-отчёты
Менеджер по аренде (rental_manager) — расширение роли с воронкой показов
Бухгалтер — расширение роли с CSV-импортом банковских выписок

Новый раздел 5.7: Кадастровая и рыночная оценка объектов¶

Три типа стоимости: кадастровая, рыночная, расчётная (implied)
Интеграция с Росреестром (Фаза 2, MVP — ручной ввод)
Новая таблица property_valuations с версионированием
Альтернативные источники: API ФНС, парсинг, DaData, Контур.Фокус

Расширение раздела 11 (метрики)¶

LTV рассчитывается тремя методами: консервативный, стандартный, индикативный
Новые алерты по кадастровой стоимости
Метрики акционера выделены в отдельную секцию
Conversion Funnel (по воронке показов)
Manager Compliance (соблюдение управляющими режима отчётности)

Расширение раздела 12 (сценарии)¶

Сценарий «Переоценка стоимости» (новая кадастровая/рыночная)
Группа параметров «Стоимость объекта» в конструкторе

Расширение раздела 13 (интерфейсы)¶

Интерфейс акционера с автоматическими PDF-отчётами
Расширение интерфейса банка: возможность оставлять комментарии и запросы
Telegram-бот для управляющих с описанием цикла работы и антисаботажа
5 блоков ежедневного отчёта детализированы

Расширение раздела 14 (интеграции)¶

Telegram Bot API
Авито (API/парсинг)
ЦИАН (API/парсинг)
Email (SMTP) для PDF-отчётов и алертов
CSV-импорт банковских выписок
Росреестр (Фаза 2)
DaData / Контур.Фокус (Фаза 2)
SMS-шлюз (Фаза 2)

Расширение раздела 5.6 (типы юнитов)¶

Добавлен тип «Навигационные элементы»
Уточнено: рекламное место включает медиафасад

Изменено¶

Раздел 1: видение расширено до 4 перспектив (управляющий, собственник, акционер, банк)
Раздел 2: матрица возможностей расширена с 17 до 20 функций
Раздел 3: матрица ролей с 10 до 11 ролей
Раздел 5.5: при транзакциях с ЕГРН добавлен запрос новой кадастровой стоимости
Раздел 7: добавлена связь договора с Tenant Intentions
Раздел 8: добавлена категоризация дебиторки (rent / utilities / communal / advertising / parking / penalty)
Раздел 15.3: финальный выбор языка backend вынесен в отдельный ADR-001 (открытое решение)
Раздел 16: бюджет помечен как «предварительный» — финал после фиксации стека
Раздел 17: дополнены не-цели (автокадастр, SMS fallback)
Раздел 18: что нужно от заказчика и банковского консультанта детализировано

Удалено¶

Никаких упоминаний других продуктов или предыдущих наработок
Жёсткая фиксация «Backend = Go» из v1.9 (теперь это решение в ADR-001)

v1.9 (2026-02-26) — историческая версия¶

Добавлено¶

Раздел 15.2: Полный технологический стек с обоснованием
Go vs Java vs Python vs Node.js — матрица сравнения (9 критериев)
Backend: Go, gRPC + REST, CQRS + Event Sourcing
DB: PostgreSQL + ClickHouse + Redis + Kafka
Frontend: React 18+ TypeScript, AG Grid, ECharts
Инфраструктура: Yandex Cloud, Kubernetes
Blockchain: Hyperledger Fabric 2.x

v1.8 (2026-02-26) — историческая версия¶

Добавлено¶

Раздел 16.2: Команда разработки (11 чел. MVP, 14-17 Фаза 2)
Раздел 16.3: Бюджет (70-90 млн MVP, 115-170 млн Фаза 2)
Раздел 16.4: Облачная инфраструктура (Yandex Cloud)
Раздел 16.5: Команда поддержки (3 конфигурации)

v1.7 (2026-02-26) — историческая версия¶

Добавлено¶

Раздел 2: Анализ существующих систем
Раздел 15.1: Blockchain стратегия

v1.0–v1.6 — историческая версия¶

Базовая структура ТЗ: миссия, пользователи, два режима, модель данных, Contract Engine, Billing Engine (6 типов), налоговый модуль, индексация, метрики, ролевые интерфейсы, типы юнитов, жизненный цикл юнита и владения.