Dominium

AI-Native платформа управления
коммерческой недвижимостью
Питч  ·  Версия 0.2  ·  Июль 2026
Dominium · AI-Native платформа управления коммерческой недвижимостью

01 / Что это

Двухуровневая платформа

с AI-Native слоем поверх

Уровень 1

Operational ERP

Учёт, биллинг, договоры, кабинеты собственников и арендаторов, эксплуатация.

Уровень 2

Market Intelligence

Обезличенная аналитика рынка для банков-партнёров, оценщиков и собственников.

AI-Native

Архитектурный слой

Document AI, Telegram-копилот, LLM-сценарии. С первого дня MVP — не «фича на потом».

Сетевой эффект: больше собственников → точнее аналитика → ценнее банкам → больше собственников.
Питч · v0.2 · Июль 2026
Dominium · AI-Native платформа управления коммерческой недвижимостью

Магические моменты

Пять историй, ради которых строится продукт.

Начнём с банковских.

Питч · v0.2 · Июль 2026
Dominium · AI-Native платформа управления коммерческой недвижимостью

02 / Банк-партнёр · Скоринг бизнес-плана

«Окупаемость 5 лет на ставке 1400 ₽/м². Реалистично?»

Заёмщик приходит с бизнес-планом по помещению 180 м² на улице Профсоюзной. Заявленная ставка — 1400 ₽/м², доходность 18%, окупаемость 5 лет.

Кредитный аналитик открывает Dominium и за две минуты видит контекст по этой локации и сегменту.

Заявленная ставка — на уровне 90-го перцентиля рынка. Возможно, но требует обоснования.
Бенчмарк сегмента «ритейл, 150–200 м², ул. Профсоюзная»
Медиана ставки1 180 ₽/м²
75-й перцентиль1 320 ₽/м²
90-й перцентиль1 420 ₽/м²
Платёжная дисциплина92%
Медиана задержки4 дня
Вакансия (12 мес)8%
Аргументированный диалог с заёмщиком — а не «по ощущениям».
Питч · v0.2 · Июль 2026
Dominium · AI-Native платформа управления коммерческой недвижимостью

03 / Банк-кредитор · Ипотека за день

Объект уже в системе. Аналитик видит всё сразу.

Тот же объект на Профсоюзной — под залог ипотеки. Покупатель просит 38 млн ₽, кредит 28 млн (LTV 73%).

Аналитик подключается через временный доступ покупателя. Текущий собственник ведёт учёт в Dominium 2 года — все данные подписаны хешем.

Кредитный комитет принимает решение **за день** вместо месяца. Implied value по доходному подходу совпадает с ценой продажи.
Объект, NOI, LTV тремя методами
NOI за 12 мес2.7 млн ₽
Cap rate сегмента7.1%
Implied value38 млн ₽
LTV (кредит 28 млн)
По кадастру78%
По доходу73%
Сравнительный72%
Бенчмарк по зданию
Ставка соседей1 290 ₽/м²
Дисциплина в здании94%
Питч · v0.2 · Июль 2026
Dominium · AI-Native платформа управления коммерческой недвижимостью

04 / Покупатель помещения · Сделка с уверенностью

Тот же объект — глазами покупателя

Операционные данные (по разрешению собственника):

Текущий арендаторпрод. магазин
Срок договорадо 2027
Ставка1 380 ₽/м²
Дисциплина (18 мес)100%
Индексация 2026+7%
Простоев за всю историю2 × 1 мес

Рыночный контекст (обезличенные бенчмарки):

Объект vs медиана+17%
Уровень ставки75-й перцентиль
Рост ставок (12 мес)+9%
Городской тренд+5%
Локация vs городобгоняет
Простой в сегментемедиана 8% vac
Покупатель идёт на сделку **с уверенностью**, а не «на ощупь». Продавец получает обоснованную цену. Банк, финансирующий покупку, видит **те же данные**.
Питч · v0.2 · Июль 2026
Dominium · AI-Native платформа управления коммерческой недвижимостью

05 / Управляющий · AI-копилот в Telegram

Пять форм с десятками полей → одна фраза

Утро. Бот в Telegram спрашивает: «как прошёл вчера?»

Если день обычный — кнопка «Ничего не произошло». Если нет — управляющий пишет одной фразой или записывает голосовое 15 секунд.

Копилот распознаёт сообщение и предлагает структурированные записи. Управляющий проверяет — «да, всё верно».

Записи попадают в систему. Tenant Health Score автоматически пересчитывается. Собственник получает алерт.

Утром был показ магазина 4-15 от Авито, контакт Иван +7..., интересно, готов вернуться в среду. Днём арендатор кафе обмолвился что думает съезжать к концу года.
↓ Копилот распознал и предлагает:
Showing  Авито
Магазин 4-15 · контакт Иван (+7...) · возврат в среду
Tenant Intention  потенц. съезд
Кафе · конец 2026 · прикреплено к договору · THS −12
Питч · v0.2 · Июль 2026
Dominium · AI-Native платформа управления коммерческой недвижимостью

06 / Собственник · LLM-сценарии

«Что будет, если…» — за минуту, не за день

18%
Vacancy жёлтый
45
THS · долг 1.2 млн
1.31
DSCR залога
−9%
Бенчмарк vs наша
4/4
Отчёты сданы
Что будет, если я подниму ставки на 8% для всех договоров с истечением в этом году и одновременно потеряю двух крупнейших арендаторов?
LLM раскладывает запрос в параметры sandbox, идентифицирует двух крупнейших по доходу, формирует комбинированный сценарий.
Результат: «−35% выручки от ухода Ромашка/Лютик; +8% компенсирует ~60% потерь к 6-му месяцу. Критическая точка — месяцы 3–5, DSCR опускается до 1.12 — банк зашлёт алерт по ковенанту».
Питч · v0.2 · Июль 2026
Dominium · AI-Native платформа управления коммерческой недвижимостью

07 / Архитектура

Пять структурных свойств

  1. 1 Двойная иерархия Юнит ↔ ЕГРН — операционная и юридическая модели изменяются независимо, связь через first-class сущность с долями.
  2. 2 NET-pricing — все суммы хранятся без налогов, налоговый слой подключаемый, мультиюрисдикционность.
  3. 3 Event Sourcing с цифровыми подписями — никаких удалений или редактирований задним числом, восстановление картины на любую дату прошлого.
  4. 4 Двухуровневая платформа — Operational ERP внизу, Market Intelligence сверху, k-anonymity (≥5 наблюдений от 3 собственников) и opt-in consent.
  5. 5 AI-Native слой — Document AI, AI-копилот, LLM-сценарии в MVP. Event Sourcing служит ML-substrate'ом — каждое событие автоматически становится тренировочным сигналом без ETL.
Это структурные свойства, а не фичи. Конкурентам с CRUD-базами их не воспроизвести «по списку».
Питч · v0.2 · Июль 2026
Dominium · AI-Native платформа управления коммерческой недвижимостью

08 / Где мы сейчас

Этап 0 закрыт. PRD v2.2.

10
архитектурных решений
(4 открытых)
23
урока зафиксировано
между сессиями
46
вопросов в журнале
(9 закрыто, 37 открыто)
11
человек MVP-команда
+ ML Engineer

Закрыто:

PRD Этап 0v2.2
Этап 1, секций6 из 8
Партнёрский сайтзапущен
Бюджет MVP70–90 млн ₽

Следующее:

Этап 1, секция 3.5Биллинг
legal/data-usage-policyСессия C
Стратегия дистрибуциипартнёрства
Питч этотдля тебя
Питч · v0.2 · Июль 2026
Dominium · AI-Native платформа управления коммерческой недвижимостью

09 / Что от тебя

Где особенно нужен взгляд

Под каждым решением и открытым вопросом — кнопка комментария через Telegram-бот, тема привязывается автоматически.
Решение 9Банковская точка зрения на AI-Enhanced для аналитика
Решение 1Реалистичность сетевого эффекта в РФ-сегменте
Решение 2Граница analytics_partnership / mortgage_monitoring
Q-NNNСегментация бизнеса арендатора, гранулярность согласия, экономика обмена данными
Любая мысль — короткая или развёрнутая — поможет.
Питч · v0.2 · Июль 2026
Dominium · AI-Native платформа управления коммерческой недвижимостью

Здесь — общими словами

Конкретика — на партнёрском сайте.
Если захочешь почитать внимательно:
Главная
Партнёрский сайт со всем содержимым Документы
PRD v2.2, Vision, Roadmap, CHANGELOG Решения
9 ключевых развилок с альтернативами Открытые вопросы
Где особенно нужен твой взгляд
— Рома
Питч · v0.2 · Июль 2026